▲ 이재명 대통령이 지난 9월 18일 오전 청와대 영빈관서 열린 기자회견에서 발언하고 있다.  ©뉴시스

 

지난 9.18 청와대 기자회견 석상에서 이재명 대통령은 서울의 집값 상승 책임을 윤석열 정부와 오세훈 서울시장에게 돌렸다.

 

2022년 윤석열 정부가 들어서고 오세훈 시장이 당선된 해부터 주택 허가와 착공 건수가 절반으로 줄었으며, 이것이 오늘의 공급 부족과 집값 상승으로 이어졌다는 주장이다. 그러나 부동산에는 정치의 시계와 다른 시계가 돌아간다. 대통령과 시장은 임기가 있지만 아파트 공급에는 임기가 없다.

 

서울의 재개발·재건축은 정비구역 지정에서 조합 설립, 사업시행인가와 관리처분, 이주·철거, 착공을 거쳐 입주하기까지 오랜 시간이 필요하다. 서울시는 기존 방식으로는 정비구역 지정에서 입주까지 약 18년이 걸리던 사업기간을 제도 개선을 통해 12년 수준으로 단축하겠다는 목표를 제시하고 있다.

 

그렇다면 2022년의 착공 감소를 2022년에 취임한 시장의 책임이라고 단정하는 것부터 시간의 인과관계에 맞지 않는다. 오늘 착공하는 아파트는 오늘의 시장이 오늘 만들어낸 것이 아니기 때문이다. 오히려 물어야 할 것은 그 아파트의 공급 파이프라인이 언제 만들어졌고 언제 끊겼느냐다.

 

서울시 자료에 따르면, 박원순 시장 재임기에 해제된 정비구역은 389곳에 이른다. 서울시가 공개한 연도별 자료에서도 정비구역 지정은 2012년 6곳, 2013년 4곳, 2014년 15곳, 이후 상당 기간 한 자릿수에 머물렀다.

 

반면 오세훈 시장 복귀 이후 신속통합기획 등을 통해 정비구역 지정이 다시 늘어나는 흐름을 보였다. 물론 이것만으로 서울 집값의 모든 책임을 어느 한 시장에게 돌릴 수는 없다. 그러나 적어도 오늘의 착공 감소를 놓고 2022년의 시장에게 모든 책임을 묻는 것은 부동산 공급의 긴 시차를 외면한 정치적 해석에 가깝다. 부동산 정책은 씨를 뿌리는 사람과 열매를 거두는 사람이 다른 대표적인 장기정책이다.

 

더 이해하기 어려운 것은 이재명 대통령이 이날 내놓은 해법이다. 대통령은 앞으로 택지개발은 물론 재건축·재개발과 도시정비를 통해 공급을 최대한 신속하게 늘리겠다고 밝혔다. 총리실이 매일 진행 상황을 점검하고 대통령 자신도 일주일마다 보고받겠다고 했다.

 

공급 확대를 위해 금융도 최대한 지원하겠다고 했다. 그렇다면 질문은 간단해진다. 재건축과 재개발을 활성화하는 것이 앞으로 집값을 안정시키는 해법이라면, 같은 재건축과 재개발을 정상화해 공급을 늘리려 했던 오세훈의 정책이 어떻게 오늘 집값 상승의 원인이 되는가.

 

정부 스스로 공급 확대를 해법으로 선택하면서 공급 확대를 추진해 온 서울시장에게 공급 부족의 책임을 묻는다면 정책 논리는 앞뒤가 맞지 않는다. 실제로 이재명 대통령은 불과 지난달 국무회의에서도 오세훈 서울시장에게 민간 주택 공급을 늘릴 규제 완화 방안을 물었고, 오세훈 시장이 용적률과 정비사업 관련 규제 완화를 제안하자 공급 확대 방안을 검토하도록 총리에게 지시했다. 중앙정부와 서울시가 협력해야 할 사안을 한 달 뒤 정치적 책임공방으로 돌려서는 안 된다.

 

오세훈 서울시장의 방향은 오히려 분명하다. 막혀 있던 재개발·재건축의 공급 파이프라인을 다시 열겠다는 것이다. 서울시는 신속통합기획을 통해 254개 정비계획을 지원하고, 154곳의 기획을 완료해 약 25만8000호의 공급계획을 수립했다고 밝히고 있다.

 

이 가운데 98곳은 정비구역 지정을 마치고 후속 절차를 진행하고 있다. 계획이 실제 착공과 입주로 얼마나 이어질지는 앞으로 엄격하게 평가해야 하지만, 공급을 늘리려는 정책 방향 자체는 옳다. 물론 오세훈 시장도 과거 탓만 할 수는 없다. 시장이라면 결국 결과로 평가받아야 한다. 정비구역을 지정하는 것만으로 집은 생기지 않는다. 인허가에서 착공, 착공에서 입주까지 걸리는 시간을 실제로 줄이고 공급 물량을 현실화해야 한다. 서울 집값을 잡지 못한다면 그 역시 책임에서 자유로울 수 없다.

 

그러나 중앙정부가 해야 할 일은 서울시장을 공격하는 것이 아니라 공급의 병목을 함께 제거하는 것이다. 재건축·재개발 규제를 합리화하고 금융과 세제를 정교하게 설계하며 교통 인프라와 연계해 서울의 주택공급 능력을 높여야 한다. 이 대통령이 서울 집값의 근본 원인으로 수도권 집중을 지적한 것은 틀린 진단이 아니다.

 

일자리와 교육, 의료와 문화, 자본이 수도권에 집중되는 한 서울 주택에 대한 수요는 쉽게 사라지지 않는다. 그렇다고 서울에 살고 싶어 하는 청년과 신혼부부를 서울 밖으로 밀어내는 방식으로 수도권 집중을 해결할 수는 없다. 국토균형발전은 지방에 서울에 버금가는 일자리와 교육·문화·생활 인프라를 만드는 것이지 서울의 주거 사다리를 걷어차는 것이 아니다.

 

수요 억제에도 한계가 있다. 대출과 세금, 거래규제로 수요를 누를 수는 있지만 사람들이 원하는 지역의 주택이 부족한 상태가 계속된다면 가격 압력은 다시 살아난다. 정부가 시장과 싸워 이기는 것이 부동산 정책의 목표가 되어서는 안 된다. 국민이 원하는 곳에 충분한 주택이 지속적으로 공급되는 구조를 만드는 것이 정부의 일이다. 대통령에게 필요한 질문은 “누구 때문에 집값이 올랐는가”가 아니다. “앞으로 어디에, 얼마나 많은 집을, 얼마나 빨리 공급할 것인가”다.

 

서울 집값에는 이재명표 아파트도, 오세훈표 아파트도 없다. 국민에게 필요한 것은 실제로 살 수 있는 집이다. 대통령과 서울시장이 책임공방을 벌이는 동안에도 청년과 신혼부부의 시간은 흐른다. 그들이 기다리는 것은 정치인의 해명이 아니라 집이다. 집값은 정치의 시계대로 움직이지 않는다. 그리고 부동산은 남 탓으로 공급되지 않는다.

 

*필자/김정기 

▲필자./ 김정기 칼럼니스트.  ©브레이크뉴스

● 학력- 뉴욕주립대학교(Stony Brook) 정치학과 수석 졸업- 마케트대학교(Marquette) 로스쿨 법학박사- 하버드대학교(Harvard) 케네디스쿨 최고위 과정- 베이징대학교(Peking) 북한학 연구학자

 

● 경력

 

세계스마트시티기구(WeGO) 사무총장 (현) -유엔 국제전기통신연합 (UN ITU) 가상세계 및 AI 글로벌 이니셔티브 집행위원(현) -제8대 주상하이 대한민국 총영사 -2010 상하이 세계 엑스표 대한민국관 정부대표 -법무법인 대륙아주 중국 총괄 미국변호사 -동국대학교 경영전문대학원 석좌교수 –숭실사이버대학교 총장 –칼럼니스트.

 

● 저서

 

1. 대학생을 위한 거로영어연구[전 10권](거로출판사) 2. 나는 1%의 가능성에 도전한다(조선일보사) 3. 한국형 협상의 법칙(청년정신사) 4. 대한민국과 세계 이야기 (도서출판 책미듬) 5. Korea and the World (Advance Reader Copy). Jeongkeekim@naver.com

 

[영문 칼럼]

● Is Seoul’s Housing Price Surge Really Oh Se-hoon’s Fault, as Lee Jae-myung Claims?

 

President Lee Jae-myung has blamed the rise in Seoul housing prices on the Yoon Suk Yeol administration and Seoul Mayor Oh Se-hoon. His argument is that housing permits and construction starts fell by half beginning in 2022, when the Yoon administration took office and Oh was elected mayor, and that this decline ultimately led to today’s housing shortage and soaring prices. But real estate operates on a clock fundamentally different from that of politics. Presidents and mayors serve fixed terms; housing supply does not.

 

Redevelopment and reconstruction projects in Seoul require many years to move from designation as a redevelopment zone through the establishment of a residents’ association, project approval, management and disposition planning, relocation and demolition, construction, and finally occupancy. According to the Seoul Metropolitan Government, the process from redevelopment-zone designation to occupancy traditionally took about 18 years, and the city now aims to shorten it to around 12 years through regulatory and procedural reforms. If so, attributing the decline in construction starts in 2022 to a mayor who took office that same year does not fit the chronology of cause and effect. Apartments breaking ground today were not created today by the mayor currently in office. The real question should therefore be: When was the housing-supply pipeline created, and when was it disrupted?

 

According to Seoul Metropolitan Government data, 389 designated redevelopment zones were lifted during the tenure of former Mayor Park Won-soon. Annual data released by the city also show that only six redevelopment zones were designated in 2012, four in 2013 and 15 in 2014, with the annual figure remaining in the single digits for a considerable period thereafter. Following Oh Se-hoon’s return as mayor, however, redevelopment-zone designations began increasing again through initiatives such as the city’s expedited integrated planning program. This alone, of course, cannot assign responsibility for every movement in Seoul housing prices to any single mayor. But blaming the mayor who took office in 2022 for today’s decline in construction starts comes closer to a political interpretation that ignores the long time lag inherent in housing supply. Real estate is a quintessential long-term policy arena in which the person who plants the seeds and the person who harvests the fruit are often not the same.

 

What is even more difficult to understand is the solution President Lee himself proposed. He said the government would increase housing supply as quickly as possible through new residential land development as well as reconstruction, redevelopment and urban renewal. The Prime Minister’s Office would monitor progress every day, while the president himself would receive weekly reports. He also pledged maximum financial support to expand supply. That raises a simple question: If accelerating reconstruction and redevelopment is now the solution to stabilizing housing prices, how can Oh Se-hoon’s efforts to normalize those very same reconstruction and redevelopment projects and increase supply be blamed for today’s rise in housing prices?

 

If the central government itself has chosen increased supply as the solution while blaming a Seoul mayor who has pursued greater supply for the shortage, the policy logic is internally inconsistent. In fact, at a Cabinet meeting only last month, President Lee asked Mayor Oh about regulatory measures that could be eased to increase privately supplied housing. When Oh proposed easing floor-area-ratio restrictions and regulations governing redevelopment projects, Lee instructed the prime minister to examine measures for expanding supply. An issue that requires cooperation between the central government and Seoul Metropolitan Government should not be transformed a month later into a political battle over blame.

 

Oh Se-hoon’s policy direction, by contrast, is clear: reopen the redevelopment and reconstruction pipeline that had been blocked. The Seoul Metropolitan Government says it has supported redevelopment plans for 254 projects through its expedited integrated planning initiative and completed planning for 154 sites, establishing plans for approximately 258,000 housing units. Of these, 98 sites have completed redevelopment-zone designation and moved on to subsequent procedures. How many of these plans ultimately translate into actual construction and completed homes must be judged rigorously in the years ahead, but the policy direction of increasing supply itself is sound. Of course, Oh cannot simply continue blaming the past. A mayor must ultimately be judged by results. Designating redevelopment zones alone does not create homes. He must actually shorten the time from approval to construction and from construction to occupancy, turning planned supply into real housing. If Seoul housing prices remain beyond control, he too cannot escape responsibility.

 

The central government’s task, however, should not be to attack the mayor of Seoul but to work with the city to remove bottlenecks in housing supply. Regulations on reconstruction and redevelopment should be rationalized, financing and taxation policies carefully designed, and housing development coordinated with transportation infrastructure to increase Seoul’s capacity to supply homes. President Lee is not wrong to identify excessive concentration in the Seoul metropolitan area as a fundamental driver of housing prices. As long as jobs, education, healthcare, culture and capital remain concentrated in the capital region, demand for housing in Seoul will not easily disappear. But metropolitan concentration cannot be solved by pushing young people and newly married couples who want to live in Seoul out of the city. Balanced national development means creating jobs, education, culture and living infrastructure in other regions that can rival Seoul—not pulling away the housing ladder from those who wish to live in the capital.

 

There are limits to suppressing demand as well. Lending restrictions, taxes and transaction regulations can restrain demand temporarily, but as long as housing remains scarce in the areas where people actually want to live, upward pressure on prices will eventually return. The goal of housing policy should not be for the government to defeat the market. The government’s job is to create a system that continuously supplies enough housing in the places where people want to live. The question the president should be asking is not, “Who caused housing prices to rise?” but rather, “Where will we build, how many homes will we supply, and how quickly can we deliver them?”

 

There are no “Lee Jae-myung apartments” or “Oh Se-hoon apartments” in Seoul’s housing market. What people need are homes they can actually afford to live in. While the president and the Seoul mayor trade accusations over responsibility, time continues to pass for young people and newly married couples. What they are waiting for is not politicians’ explanations. They are waiting for homes.

 

Housing prices do not move according to the political clock. And housing cannot be supplied by blaming someone else.  Jeongkeekim@naver.com

 

 *Author / Jeong-kee Kim

 

● Education

 

-B.A. in Political Science (Summa Cum Laude), State University of New York at Stony Brook -Doctor of Jurisprudence, Marquette University Law School -Senior Executive Program, Harvard Kennedy School -Research Scholar in North Korean Studies, Peking University

 

● Professional Experience

 

-Secretary-General, World Smart Sustainable Cities Organization (Current) -Executive Committee Member, Virtual World & AI Global Initiative, International Telecommunication Union (Current) -8th Consul General of the Republic of Korea in Shanghai -Commissioner General, Korea Pavilion, Expo 2010 Shanghai China -Senior Attorney-at-Law, DR& Aju LLC -Distinguished Chair Professor, Graduate School of Business, Dongguk University -President, Soongsil Cyber University -Columnist

 

● Publications

 

-Georo English Studies Series for College Students (Georo Publishing) -I Challenge the Possibility of One Percent (Chosun Ilbo) -The Art of K-Negotiation (Cheongnyeonjeongsin Publishing) -Korea and the World (Chaekmideum Publishing). *Email: Jeongkeekim@naver.com

원본 기사 보기:브레이크뉴스

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