▲ 사진은 빈 건물인 연제구 소재 A씨 법인(3층)/부산경찰청

 

[브레이크뉴스=배종태 기자] 부산경찰청은 자본 없이 건물을 신축하고 ‘돌려막기’로 세입자 325명을 속여 보증금 총 354억 원을 가로챈 전세사기 일당 21명을 검거해, 범행을 주도한 30대 남성 A씨를 구속송치했다.

 

이들은 주택도시보증공사(HUG)에 180억 원의 대위변제 책임까지 지게 했으며, 피해 세대 중 152세대가 세대당 5천만 원에서 최대 2억 1천만 원까지 대위변제를 받았다.

 

조직적 건축·금융 사기 방식  

경찰에 따르면, 이들 일당은 2018년 3월부터 2025년 2월까지 직접 자본 없이 제3자로부터 자금을 빌려 토지를 매입한 후, 해당 토지를 담보로 은행권 대출을 받아 다세대주택 9채(수영구, 해운대구, 연제구, 부산진구 등 부산 소재)를 신축했다.

 

건물 완공 후에도 추가 대출로 영업 자금을 마련하고 임차인들의 보증금으로 기존 대출금을 상환하는 ‘돌려막기’ 방식으로 운영했다. 실제 건물 취득비 651억원 중 508억원이 금융기관 대출금으로, 채무와 보증금의 합계가 건물 시가를 넘어서는 '깡통주택'이었다.

 

피해자 속임수 수법  

이들 일당과 공범인 건물관리인은 세입자들에게 근저당 금액이 시가의 10%에 불과하다거나 등기부등본의 근저당 다수를 숨기고 건물 시세를 부풀리는 등 거짓 정보를 제공했다. 일부 공인중개사와 중개보조원은 근저당 설정금액, 보증보험 가입여부 등 전세 거래의 중요 정보를 허위로 고지하여 피해자들의 판단을 흐리게 했다.

 

돌려막기와 피해금 고스란히 사라져  

이들은 세입자 보증금으로 금융기관 대출금 60억 원을 납입했으며, A씨는 도박 등으로 108억 원을 탕진하는 등 관리의 방만함도 드러났다. 결과적으로 임대차보증금 반환이 불가능한 구조에서 새 임차인의 보증금까지 연쇄적으로 잠식되어 피해가 커졌다.

 

주민 피해 사례  

2022년 8월 부산진구 주상복합건물 피해자 ㄱ씨 역시 시가 120억 원에 안전하다는 공인중개사의 말을 믿고 임대보증금 1억 5천만 원을 맡겼으나, 근저당 75억 원과 임의경매 진행 사실을 뒤늦게 확인, 세입자 보증금 반환을 거부당하는 피해를 입었다. 이처럼 정보 불충분과 허위 안내, 법적·금융적 구조적 위험이 결합한 전세사기 피해가 부산에서 잇따르고 있다.

 

▲ 사진은 빈 건물인 기장군 소재 A씨 법인/부산경찰청

 

피해 회복 및 법적 조치  

경찰은 HUG ‘전세사기 피해자 경공매지원센터’와 협업해 피해자들의 피해 회복을 지원했으며, 피의자가 처음부터 보증보험 구상권 행사에 응할 의사가 없었던 점을 들어, HUG에 대해서도 별도의 사기 혐의를 추가송치했다. 기존 사기죄가 아닌 특정경제범죄 가중처벌법을 적용, 피해액이 50억 원을 넘은 경우 최대 무기징역까지 가중 처벌이 가능하도록 엄정하게 수사했다.

 

경찰은 앞으로도 서민 피해가 심각한 전세사기, 민생침해범죄에 대해 강력한 단속과 대응을 예고하며, 임차인들에게는 ① 전세 계약 전 보증보험 필수 가입, ② 실거래가 공개시스템 통한 주변 시세 확인, ③ HUG 안심 전세앱으로 악성 임대인 및 세금 체납 여부 확인 등 안전장치 마련을 당부했다.

 

 

"Busan Jeonse Lease Fraud Ring Busted—KRW 35.4 Billion in Damages"

 

The Busan Metropolitan Police Agency announced the arrest of 21 individuals involved in a large-scale jeonse fraud, including the main culprit, a man in his 30s referred to as Mr. A, who was sent to the prosecution after being detained. This organized group constructed buildings without their own capital, relied on a so-called “Ponzi scheme” approach, and deceived 325 tenants out of deposits totaling KRW 35.4 billion. The incident forced the Korea Housing and Urban Guarantee Corporation (HUG) to make substitute payments amounting to KRW 18 billion, with 152 households receiving compensation ranging from KRW 50 million to KRW 210 million per household.

 

Systematic Real Estate and Financial Fraud  

Police investigations found that, from March 2018 to February 2025, the group purchased land using third-party loans and then secured multiple bank loans with that land as collateral to construct nine multi-family buildings in Busan districts such as Suyeong-gu, Haeundae-gu, Yeonje-gu, and Busanjin-gu.

 

After construction, they continued to take out further loans with the completed buildings as collateral, eventually repaying previous debts using new tenants’ deposits—a textbook Ponzi operation. Of the KRW 65.1 billion in acquisition costs for the nine properties, KRW 50.8 billion came from financial institution loans. The accumulated debts and deposit obligations far exceeded the market value of the properties, turning them into so-called “can’t-mortgage houses,” where tenants’ deposits could not be recovered even if the properties were sold.

 

Deceptive Practices Against Tenants  

The fraudsters and their accomplices, including building managers, deceived tenants by downplaying the risks—falsely claiming that mortgages amounted to only 10% of the property value and deliberately hiding multiple mortgages listed on the property registers. Some licensed real estate agents and assistants also misinformed tenants about critical transaction details, such as the size of the mortgages and whether landlord insurance policies had been purchased, leading to misguided tenant decisions.

 

Deposits Disappearing in Ponzi Operations and Gambling  

Tenant deposits were misused to pay down bank loans, and Mr. A squandered KRW 10.8 billion on gambling and other reckless expenditures. The result: a collapse of the jeonse system where incoming tenants’ deposits were depleted to cover past liabilities, causing widespread losses.

 

 Illustrative Case: Victim Testimony  

In August 2022, a tenant known as Mr. K signed a lease in a Busanjin-gu residential-commercial complex, trusting a realtor’s assurances that the building, valued at KRW 12 billion, was safe. Mr. K later discovered that the property was burdened with KRW 7.5 billion in mortgages and was already in foreclosure, leading to a refusal to return his KRW 150 million deposit. This is just one example of growing cases in Busan where tenants are left unprotected due to insufficient information, false assurances, and entangled legal and financial risks.

 

Law Enforcement Response and Legal Measures  

Police, in close collaboration with the HUG’s Jeonse Fraud Victim Support Center, have supported recovery efforts for affected tenants. Notably, investigators charged the primary suspect and his accomplices with an additional fraud count against HUG, as they had no intention from the outset to comply with subrogation claims. The suspects now face charges under the Act on the Aggravated Punishment of Specific Economic Crimes, which can carry life sentences for fraud over KRW 5 billion.

 

Police Advisory and Continuing Crackdown  

Police authorities strongly urge tenants to: ▲Obtain lease guarantee insurance before signing any jeonse agreement. ▲ Use the Ministry of Land, Infrastructure and Transport’s real transaction system to check local sale and deposit price levels. ▲ Use HUG’s apps and platforms to screen for blacklisted landlords and unpaid taxes to reduce risk.

 

Law enforcement pledged ongoing crackdowns on major jeonse frauds and other serious crimes targeting everyday citizens in the region.

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